Co by mělo předcházet finálnímu rozhodnutí - koupě bytu v družstevním vlastnictví

Našli jste ten pravý družstevní byt pro vás? Opravdu? Chtělo by se pogratulovat, ale ještě se neradujte, ještě není vyhráno. V dnešní době je radno se řídit pořekadlem: „Důvěřuj, ale prověřuj!“. Co vše je nutné si před samotnou koupí ještě prověřit? Určitě si dávejte pozor na vzory smluv. Vyplatí se je dát zkontrolovat zkušenému právníkovi, který se již dlouho pohybuje na realitním trhu. Správný advokát vám také pomůže dle potřebných dokumentů ověřit si skutečného majitele bytu, rozhodně nelze spoléhat pouze na výpis z katastru nemovitostí. Co dalšího je nutné si ještě ověřit? Jaké dokumenty si můžete vyžádat k nemovitosti v družstevním vlastnictví?

Po první prohlídce bytu již máte takřka ucelenou představu o vyhlédnutém bytu. Mnohdy právě v této fázi dojdete k rozhodnutí, že byt vlastně neodpovídá zcela vašim představám, či dokonce zjištěné okolnosti jsou pro vás naprosto nepřijatelné.

Pokud však všechna dosavadní zjištění jsou jen pozitivní, rozhodně se ještě neukvapujte k zavazujícím se krokům. K tak vážnému rozhodnutí, jako je koupě bytu, potřebujete ještě mnohem více informací a údajů, které na první prohlídce obvykle nezjistíte. Důležité pro vás nyní bude především prověření určitých dokumentů, které si k nahlédnutí právě vyžádejte po první prohlídce. Dále lze doporučit právě v této fázi zajistit si inspekci bytu po technické stránce, obzvláště při koupi novostavby či staršího bytu. V případě, že nebudete koupi financovat z výhradně z vlastních zdrojů, tak je ten pravý čas pro finální potvrzení již dříve definovaného úvěrového rámce v souvislosti s vybraným bytem a jeho cenou – ve vybrané bance či stavební spořitelně, se kterou jste již předběžně jednali.


Před koupí družstevního bytu se vyplatí:

• znát podrobně chování a situaci družstva,
• vhodné je setkat se i samotnými členy družstva,
• zjistit si, zda už nějaký byt z tohoto družstva byl převedený do osobního vlastnictví a zda to bude v blízké době možné,
• zvážit, vlastní možnosti financování koupě bytu v družstevním vlastnictví,
• optat se na anuitu,
• prověřit si převádějícího.

Právní audit

Kontrola družstva

Prověřit si družstvo a jeho chování vůči družstevníkům je pro vás vždy nanejvýše výhodné, protože faktickým vlastníkem kupovaného bytu nejste vy, nýbrž družstvo. To bývá zpravidla vlastníkem i celého činžovního či panelového domu, takto se vyskytuje i na výpisu vlastnictví u katastrálního úřadu.

O samotném družstvu se vyplatí vědět několik základních věcí:

• informace o družstevním bydlení můžete získat z katastru nemovitostí, především údaje o případných právech třetích osob váznoucích na družstevním domě či jednotlivých družstevních bytech,
• na katastru si ověřte například, zda není majetek družstva zatížen zástavními právy, je možné, že by tento majetek (včetně "vašeho" družstevního bytu) mohl být v budoucnu předmětem dražby, exekuce či výkonu rozhodnutí ze strany zástavního věřitele,
• kolik má celkem a jakých družstevníků, v družstvu s méně členy máte například větší pravděpodobnost, že se spíše dohodnete na případných stavebních úpravách či jiných dohodách než v družstvu, kde se ani lidé navzájem vůbec neznají, protože jich je mnoho,
• s jakou sumou peněz družstvo hospodaří a zda má nějaké nesplacené závazky,
• zajímejte se také o výši plateb za služby a příspěvku do fondu oprav, aktuální stav fondu oprav, závazky družstva, provedené opravy a úpravy, plánované úvěry,
• jak často a kde se schůze družstev­níků konají a jak se na nich hlasuje.

Pročtěte si také stanovy a další oficiální dokumenty družstva. V tom by vám měl být maximálně nápomocen převádějící, protože má jako člen družstva právo nahlížet do dokumentů týkajících se hospodaření a fungování družstva. Ve stanovách se můžete seznámit se svými budoucími členskými právy a povinnosti vůči družstvu a také především s tím, zda tyto stanovy neobsahují případná omezení, která by bránila ve vašem pořízení zamýšleného družstevního podílu.

Kontrola smluv i převádějícího

Alfou a omegou je nechat zkontrolovat předkládané smlouvy. Aktuálně se realizuje cca 50% všech prodejů nemovitostí s účastí realitní kanceláře a ne každá realitní kancelář má smlouvy po právní stránce v pořádku!

Jakmile advokáti objeví jakékoliv nesrovnalosti, můžete ihned argumentovat a vyžadovat slevu, úpravu smlouvy, nebo podmínky koupě. Nikdy se nespoléhejte na správnost smluv od realitní kanceláře či samotného převádějícího. Obrátit se na zkušené právníky, aby provedli kontrolu smluv, je naprosto nezbytný krok.

Jaké dokumenty si tedy vyžádat k nemovitosti v DV?