Co vše je potřeba doložit kupujícímu při prodeji pozemku?

Přemýšleli jste již, jaké dokumenty byste si měli před prodejem vašeho pozemku připravit? O co se potenciální kupující nejčastěji zajímají a co často samotní prodávající podceňují? Prodávající musí mít připravený nejen samotný pozemek, ale především mít ošetřené právní záležitosti v souvislosti s vlastnictvím a charakterem pozemku - tak, aby váš pozemek byl právně bezvadný a tedy připravený na prodej. Sami uvidíte, že zájemci váš aktivní a férový přístup velmi ocení.

Věděli jste, že největší chybou na straně prodávajícího je, že se mnohdy nezajímá dopředu o věci a souvislosti, se kterými se bude muset dříve nebo později před podpisem kupní smlouvy vypořádat. Pokud zjistí prodávající některé souvislosti až těsně před podpisem smlouvy, tak to může nepříznivě ovlivnit obchod. Například zjistí, že vlastně nevěděl, že pozemek nemůže být využit k účelu tak, jak ho po celou dobu prezentoval. Nepřipravenost prodlužuje prodej.

Nepřipravenost může ovlivnit prodejní cenu, termín její splatnosti a další platební podmínky, které mohou být někdy důležitější než sjednaná kupní cena. Prodávající by si měl být vědom, že kupující bude ochoten reálně vyplatit kupní cenu, až bude mít dostatečné záruky, že bude moci realizovat na pozemku své záměry. Tím se prodej pozemku liší od prodeje domu, kde je předem jasné, k jakému účelu bude pronajímán nebo užíván.

Co je nutné si připravit - co může kupující vyžadovat?

Co by si měl tedy prodávající připravit, pokud bude sám prodávat svůj pozemek? Obecně platí, že by měl mít o pozemku tolik informací, aby se sám byl schopen rozhodnout ke koupi, pokud by byl v situaci kupujícího. Obdobně to platí pro realitní kancelář. Makléř by měl o pozemku znát všechny potřebné informace. Pokud je nezíská od prodávajícího (a neověří si je), tak by si je měl sám opatřit. A to dříve, než začne pozemek objíždět s klienty (od toho je mimo jiné placen formou provize).

Je třeba si připravit především nabývací titul, aktuální výpis z listu vlastnictví (LV), snímek pozemkové mapy, informace z územního plánu, pokusit se získat další informace na příslušných úřadech a to i formou konzultací, ověřit si skutečný stav inženýrských sítí a plán na jejich výstavbu. Pozor na záplavová a ochranná pásma nebo chráněné krajinné oblasti či jiné regulativy.

Co nemůžeme dopředu vědět?

V některých případech je třeba mít vydané územní rozhodnutí, ale prodávající nemůže předjímat rozhodnutí správních orgánů. Známe např. územní plán, ale prodávající nemůže předjímat územní rozhodnutí na základě konkrétního záměru kupujícího, který musí být teprve vypracován. Prodávající nemůže ovlivnit ani následné vydání stavebního povolení, které bude vydáno na základě konkrétního projektu kupujícího. Jak skloubit tyto věci dohromady? Prodávající by měl dát kupujícímu tolik informací a takové záruky, aby byl kupující ochoten investovat svůj čas a peníze do vypracování žádosti o vydání územního rozhodnutí.

Prodávající musí však počítat s tím, že s dohodnutou kupní cenou bude reálně disponovat až po kladném rozhodnutí stavebního úřadu nebo dokonce až po vydání stavebního povolení. V tomto duchu by měla být formulována smlouva. Prodávající může ale např. požadovat ihned nevratnou zálohu pro případ, že by kupující zmařil vydání příslušných rozhodnutí záměrně nebo pasivním přístupem nebo z důvodu, že by změnil své záměry.

Vypracování znaleckého posudku

Dříve nebo později budete potřebovat znalecký posudek. Je velmi vhodné ho mít jako argument pro stanovení kupní ceny. V dnešní době již odhady odpovídají skutečnosti, ale často se setkáváme s „přiohnutými“ odhady. Je vhodné seznámit se znaleckým posudkem protistranu i to i z důvodu, abyste se vyhnuly budoucím sporům ohledně kvality pozemku apod. a zakotvit tuto věc i do kupní smlouvy.

Pro lidi, kteří se prodejem pozemků neživí, je určení ceny pozemku otázkou laického odhadu, ke kterému často jako měřítko využívají pro danou lokalitu běžnou cenu. Porovnávají ceny v aktuálních nabídkách realitních kanceláří nebo se inspirují u lidí, kteří nedávno pozemek v dané oblasti prodali. To není špatný způsob, ovšem kritérií je třeba brát v potaz mnohem více. Různé pozemky mají totiž různé charakteristiky, a ačkoli se dva pozemky vedle sebe mohou zdát hodnotou téměř totožné, nemusí to tak být. Dá se tak buď značně vydělat, nebo naopak prodělat a to až stovky tisíc.

Prodej části pozemku - Geometrický plán

Někdy je nutné vypracovat geometrický plán pro rozdělení pozemku. Např. budete prodávat část pozemku. Tento plán je vhodné nechat vypracovat příslušným geodetem (dříve pod názvem „geometrem“ neboli „zeměměřičem“) předem. Geodet zajistí předem ověření tohoto plánu katastrálním úřadem (razítkem KÚ). Skutečné rozdělení pozemku však nastane, až k tomu bude právní důvod. Tedy společně se zápisem vlastnického práva na nového majitele. Pokud se prodej neuskuteční, tak pozemek zůstane nerozdělen nezávisle na geometrickém plánu. Obdobně to platí v souvislosti se zřizováním věcných břemen. Geometrický plán je následně přílohou kupní smlouvy i návrhu na vklad do katastru nemovitostí.

Kde čerpat informace o vašem pozemku?