Developeři jako zhotovitelé domů (novostaveb)

Rozhodli jste si pořídit úplně nový dům - novostavbu přímo od developera? Věděli jste, že celková úroveň kvality developerských projektů a novostaveb v ČR není příliš dobrá? Přestože se úroveň různí dle jednotlivých developerů a ne všechny je třeba házet do jednoho pytle, je podstatné si developera vždy důkladně prověřit. Na co si tedy dát obzvláště pozor, jaké informace je třeba nutně ke každému developerovi vědět?

V případě, že jste se rozhodli pořídit si dům - novostavbu, je třeba si uvědomit, že ho budete nejspíše kupovat přímo od developera. Proto, dříve než se začnete zajímat o samotný dům, měli byste si řádně prověřit developerskou skupinu, se kterou se chystáte jednat a později s ní uzavřete kupní smlouvu či smlouvu o dílo. Vzhledem k tomu, že často uzavíráte dohodu ještě před tím, než je dům dokončen, je developer vaším garantem kvality bydlení, kterou si zatím nemůžete přímo prověřit.

Developeři jako právnické osoby

Řada prodejců (developerů) je právnickými osobami založenými jejich zakladateli pouze pro realizaci konkrétního projektu. V některých případech může být taková právnická osoba zároveň dceřinou společností jiného významného developera, který ji tak zaštiťuje svým jménem, čímž tento významný developer dodává zmíněné nové společnosti bez obchodní historie na její důvěryhodnosti.

Smyslem zakládání takových dceřiných společností v obdobných případech může být především eliminace případných škod a ztrát, které by u konkrétního projektu mohly nastat. Jinak řečeno, pokud se daný projekt nepovede anebo s ním budou spojeny obtíže, ponese za ně odpovědnost nově založená společnost, která je jeho developerem, a tyto problémy by se tak neměly přímo dotknout mateřské společnosti a poškodit tak její jméno a další případné projekty.

Společníci (pokud byli jejich vklady do společnosti plně splaceny) ani případní akcionáři developera nenesou odpovědnost za závazky společnosti ani za tyto neručí (až na specifické procento případů, které zde pro jejich složitost nepovažujeme za nutné rozvádět). Jediným partnerem je tak pro vás v daném vztahu právě uvedená právnická osoba, nikoli její zakladatelé či společníci.

Odpovědnost za projekt

Jak již bylo výše naznačeno, je v případě vašeho vztahu s konkrétním developerem jediným smluvním partnerem právě tento developer a nikoli jeho zakladatelé či společníci.

Pokud by se tudíž při realizaci stavby cokoli přihodilo (výstavba bude zastavena, developer se dostane do prodlení, věc bude vykazovat podstatné vady, apod.) a vám by vznikl nárok na vrácení dosud uhrazených plnění (záloh na kupní cenu) nebo nárok na náhradu škody vůči developerovi, můžete své nároky uspokojit pouze z majetku tohoto developera. Takové vaše právo však může být výrazně oslabeno majetkovou situací developera.

Nejenže takový developer nemusí mít reálně dostatek majetku na takové vaše finanční uspokojení, neboť inkasované peníze vkládá opětovně do jiných projektů, ale především se developer může jako každý podnikatel ocitnout v platební neschopnosti (za kterou mnohdy nemusí ani nést přímou vinu, neboť může být způsobena platební nekázní jeho spolupracujících subjektů).

Téměř nejzávažnějším případem může být prohlášení úpadku na developera z důvodu jeho platební neschopnosti (což není nikdy zcela vyloučená situace). V takovém případě se váš dosud nedostavěný dům i veškeré vaše do projektu dříve vložené finanční prostředky stávají součástí konkurzní podstaty, přičemž vaše šance získat tyto zpět je značně omezená (a mnohdy i mizivá).

Výše uvedená rizika jsou spojena s každým developerským projektem již ze samé jeho podstaty, proto je u běžných developerských projektů nikdy nelze předem zcela eliminovat nebo vyloučit.

Co prověřovat u vybraného developera?

• zaměřte se na jeho minulé projekty a získejte reference od majitelů těchto nemovitostí, mnoho informací lze nalézt především na internetu,

• ptejte se svých budoucích a potenciálních sousedů, pokud již bydlí v těchto objektech či objektech vedlejších,

• ověřte si, že firma na trhu působí dlouhodobě, má rozpracované i další projekty,

• dopředu si  zkuste zjistit také to, jak developer stavbu financuje, pokud je to z peněz klientů, je to velmi riskantní cesta, kdo si půjčuje na výstavbu od banky, je mnohem spolehlivější než developeři, kteří chtějí stavět za peníze klientů nebo si půjčili od soukromého investora, banka je silný partner, který váš dům dostaví, i kdyby developer zkrachoval.