Jak je to s DPH při převodu nemovitostí – staveb

Při převodu nemovitosti (stavby či pozemku) se lze za určitých okolností setkat s daní z přidané hodnoty (DPH). Jak je tato problematika řešena v případě převodu staveb, je zachyceno v následujícím textu.

Samotný převod stavby může podléhat DPH pouze v případě, kdy je převodce jako fyzická nebo právnická osoba k této dani příslušným finančním úřadem registrován.

Je-li tato podmínka splněna, následuje zkoumání tzv. časového testu, který nám zodpoví otázku, zda je převáděná nemovitost od DPH osvobozena, či nikoli. V rámci tohoto časového testu tak zjišťujeme, kdy byl k dané stavbě vydán stavebním úřadem první kolaudační souhlas, případně kdy bylo podle stavebního zákona započato její první užívání, přičemž rozhodující je ten z okamžiků, který nastal dříve.

U staveb pořízených přede dnem 31. 12. 2013 je lhůta pro aplikaci osvobození stanovena na 3 roky. Stavby pořízené po 1. 1. 2013 jsou při převodu od DPH osvobozeny až po uplynutí 5 let od zmiňovaného rozhodného okamžiku (okamžik kolaudace, resp. prvního užívání).

To tedy znamená, že developerem nově dokončené byty budou prakticky vždy předmětem DPH bez ohledu na to, zda jsou prodávány podnikateli-plátci DPH, nebo soukromé osobě. Po uplynutí uvedených lhůt se i přesto může poplatník-převodce rozhodnout, že za jistých podmínek bude na převod stavby DPH aplikovat.

Sazba daně při převodu stavby je základní, tedy v současnosti 21 %. Existuje ovšem možnost zatížit prodej stavby pouze první sníženou sazbou DPH, jež aktuálně činí 15 %, a to u tzv. sociálního bydlení.

Aby parametry pro sociální bydlení splňoval byt, nesmí součet jeho podlahové plochy přesáhnout 120 m2, u rodinného domu jde pak o hodnotu 350 m2. Režim sociálního bydlení s sebou nese i tu výhodu, že všechny následné opravy, rekonstrukce i modernizace budou této snížené sazbě DPH podléhat taktéž.