Jak se připravit na prohlídky zájemců o koupi - prodej bytu v družstevním vlastnictví

Víte, jak hravě zvládnout přípravu na prohlídky potencionálních zájemců? V prvé řadě se připravte, že vám bude po uveřejnění inzerátu neustále zvonit telefon a budou se hlásit zájemci. Dále byste si měli připravit veškeré podklady k bytu. Před prvními prohlídkami zvažte, zda není nutné provést nějaké menší drobné úpravy jako například vymalovat, abyste zvýšili atraktivnost vašeho bytu. Při samotných prohlídkách se pak vyplatí se být zodpovědný a dodržovat veškeré termíny a časy prohlídek. Jaké další přípravy byste neměli podcenit?

Řada lidí, kteří prodávají byt, se před tím pouští do jeho rekonstrukce. Nákladné investice do oprav se ale nemusí vždycky úplně vyplatit (navíc u bytu v DV musíte mít k rekonstrukci souhlas družstva). V některých případech může majitel bytu na prodeji dokonce i prodělat. Naprostá většina prodávajících si navíc neuvědomuje důležitost připravení nemovitosti na prodej. Nedoceňují jednak samotnou přípravu na telefonáty zájemců a jednak nedoceňují jaký význam pro zájemce má první dojem, pořádek, čistota, dokonce i vůně na samotné prohlídce

Jaké konkrétní přípravy byste neměli podcenit?

Jak se připravit na telefonáty zájemců?

Ihned poté, co zadáte inzerát na internet či do tisku, si můžete být jistí, že vám začne zvonit telefon. Počáteční nadšení se pravděpodobně během 2-3 dnů změní v malou noční můru a touhu změnit si své telefonní číslo (proto jsme doporučili pro proces prodeje bytu pořídit nové telefonní číslo a vytvořit nový emailový účet).

A proč? Připravte se na realitní kanceláře a makléře. Počítejte s tím, že z 80% vám budou telefonovat právě oni. Ještě než je slušně odmítnete, využijte alespoň trochu těchto „nevyžádaných“ telefonických hovorů (stále stejně znějících) a zeptejte se, co si myslí o vašem bytě, o ceně, či o konkurenční výhodě vašeho bytu. Takové informace se vám pomohou hodit později při prodeji.

Kromě realitních kanceláří budou volat i běžní lidé (i když to bude menšina). Dokážete již při telefonickém rozhovoru zájemce odhadnout tak, aby na osobní schůzku dorazili pouze zájemci, kteří váš byt jsou ochotni a schopni koupit? Vzhledem k tomu, že nabídka na realitním trhu výrazně převyšuje poptávku, kupující se naučili jednak vybírat, ale také tvrdě smlouvat o ceně a podmínkách prodeje. Připravte se již u telefonátů na kritiku vaší nemovitosti a prosazování podmínek, které jsou výhodné pro kupujícího, ne však pro vás. Na prohlídku pak pozvěte opravdu jen vážné, seriózní zájemce, ne spekulanty! Vždyť čas marně strávený na prohlídkách vás připravuje o potenciální vážné kupce.
 

Jak se připravit na prohlídky zájemců?

Nepodceněná příprava a dochvilnost, to jsou základní předpoklady pro úspěšnou prohlídku. K tomu pár dalších rad:

Připravte si veškeré podklady k bytu (více v následující kapitole) a především připravte fyzicky váš byt na osobní prohlídku. Počítejte s tím, že na každou prohlídku se zájemci byste měli mít nemovitost uklizenou, bez jakýchkoli nepatřičných nebo nehodících se věcí, které by mohly rušit onen vzácný první dojem z bytu. Pokud byt není v dobrém technickém stavu, bude nutné něco málo investovat do jeho oprav a uvedení do vhodného stavu.

Dodržujte termíny, buďte přesní a nerušte schůzky. Někteří lidé jsou na to velmi hákliví a mohli byste právě z tohoto důvodu ztratit potenciální vážné zájemce a tím i celý obchod.

Při osobním jednání se zájemci je pak nutné mít dostatečnou zásobou trpělivosti, pochopení, vlídnosti a dobré nálady. Část zájemců se na sjednaný termín vůbec nedostaví, část zájemců jde byt jen okukovat, části se nemovitost nebude líbit, další se musí poradit s manželkou nebo tchýní, nebo se zeptat v bance, zdali vůbec na nemovitost dostanou peníze.

Přes důslednou selekci po telefonu, se určitě objeví i spekulant, který vás bude tlačit do výrazně nižší ceny. Připravte se i na to, že realitní makléři budou nabízet „reálné“ zájemce a budou se „vnucovat“ na prohlídku (častým argumentem je, že v blízkosti vašeho bytu prodali před 14 dny podobný byt a že jim zbylo několik zájemců, kterým váš byt nabídli a ono měli zájem o prohlídku).
 

Příprava bytu po technické stránce – jen do určité míry

Technický stav nemovitosti patří pro kupujícího vždy mezi základní parametry, podle kterých se rozhoduje, zda daný byt koupit. Případné finanční a časové investice, které by kupující musel do nemovitosti vložit na údržbu a opravy, by nemusely být malé a prakticky by zvedaly pořizovací cenu nemovitosti. Na druhou stranu, prodej bytu proběhne rychleji a za výhodnější cenu, pokud její technický stav nebude vyžadovat výraznější investice. Zde je však velmi důležité rozlišit, za jakým účelem si kupující nemovitost pořizuje: zda ji chce užívat okamžitě, tedy bez výraznějších úprav, či zda nemovitost kupuje s vědomím, že si ji bude sám postupně upravovat podle vlastních představ. Obecně lze mluvit o standardních a nadstandardních investicích.

Mezi standardní investice řadíme běžné opravy a údržbu bytu, například zajištění úklidu a čistoty, údržba stěn a podlah, údržba sítí.

Nadstandardní investice (jak již bylo zmíněno výše -  u bytu v DV musíte mít k rekonstrukci souhlas družstva) jsou naopak investice do ne zcela běžných druhů provedení různých součástí nemovitosti, jako jsou např. plastová okna, plovoucí podlahy, obložení stěn, luxusní provedení kuchyňských prostor či koupelny.

Objektivně lze doporučit, že se vyplatí prodávat byt ve standardním provedení. Kupující většinou nedocení přidanou hodnotu k nemovitosti a úpravy chce raději realizovat podle svého vkusu.

Využít služeb Homestaging v Česku?