Jak zjistit hodnotu nemovitosti?

Hodnotu nemovitosti řešíme ať už pohledu prodávajícího, kdy chceme mít jistotu, že neprodáváme pod cenou, tak z pohledu kupujícího, kdy zase nechceme pořizovat za předraženou cenu. Než se pustíme do toho, jak hodnotu nemovitosti pro naší realitní transakci co nejpřesněji určit, je potřeba si uvědomit, že hodnota nemovitosti není jedna jediná, záleží zejména na motivaci kupujícího koupit, prodávajícího prodat nebo na motivaci zástavního věřitele jít co do nejmenšího rizika.

Prakticky tedy: pokud kupující má zájem koupit např. byt, který je ve stejném domě jako má  kamarád, nebo je blízko práce či má jakoukoliv jinou subjektivní výhodu, bude mít tendenci za byt zaplatit více než kupující, který byt chce mít jen na investici a následný pronájem, tedy bude tlačit na kupní cenu tak, aby mu co nejvíce investice vynesla.

A naopak, pokud je prodávající člověk, který na prodej nespěchá a může vyčkávat na kupujícího, který ze subjektivních důvodů za byt zaplatí co nejvíce, pak se nemovitost prodá dráže, než kdyby prodával člověk, který potřebuje peníze například na splacení nějakého závazku.

Hodnotu nemovitosti určí úplně jinak pak hypoteční banka, která chce mít odhadní cenu pokud možno co nejnižší a je běžné, že odhady jsou maximálně vysoké, jako je kupní cena, ve velké části případů pak nižší než kupní cena.

Interval cen a tržní hodnota nemovitosti

Tedy pokud mluvíme o tržní hodnotě nemovitosti, bude se zpravidla jednat o interval cen, kdy za cenu na nižším okraji intervalu jsme schopni prodat v krátké době několika týdnů, stejně tak zástavní věřitel bude k této ceně inklinovat na horním okraji intervalu pak v řádu měsíců. Na většině území České republiky a u většiny nemovitostí bude mít interval rozpětí hodnoty max. 10% procent, u výjimečných nemovitostí lokalitou nebo svojí historickou hodnotou pak může být interval větší, např. 20-30%.

Víte, jak určit onen interval?

Abychom interval hodnoty nemovitosti určili co nejpřesněji, musíme shromáždit dostatek dat o prodejích co nejpodobnějších nemovitostí v nejbližším okolí a v nedávné době. Tyto data můžeme získat ze tří zdrojů, ideálně ze všech tří a navzájem je porovnat. Jednak data mají k dispozici lokálně aktivní realitní kanceláře, které si vedou databázi prodejů, tak aby mohli prodávajícím poskytnout kvalifikovanou analýzu hodnoty. Kromě ceny z těchto dat můžeme získat i fotografie nemovitostí, popisky nebo jak dlouho se nemovitosti prodávali.

Dále je možné vycházet z nabídkových cen v dané lokalitě, na serveru www.sreality.cz se ukáže drtivá většina nabídek, a ty pak snížit, protože se traduje, že nabídkové ceny jsou o cca 10% vyšší než tržní, fakticky však nabídkové ceny mohou být reálné oceněné, stejně tak třeba předražené o desítky procent nebo některé dokonce podceněné, těžko z nich paušálně vycházet. Z nabídkových cen posuzuje hodnotu většina odhadců a znalců.