Podstata družstevního bydlení

Uvažujete o družstevním bytě, a chcete vědět podstatná specifika družstevního bydlení? Jak už název napovídá, byt je ve vlastnictví družstva, a vy jste pouze nájemcem. Členem družstva může být jak fyzická, tak právnická osoba, jaká práva a povinnosti se však vážou ke členství? A jak je to v případě, že družstevní byt je ve vlastnictví manželů? Lze družstevní byt prodat či pronajímat? Odpovědi nejen na tyto otázky naleznete právě v našem článku!

Pokud jste vážnými zájemci o družstevní bydlení, měli byste si být vědomi toho, co takové družstevní bydlení obnáší.

Jaká je tedy základní a právní podstata družstevního bydlení?

• Družstevní byt je vždy ve vlastnictví družstva (proto také označení družstevní byt) a příslušnému družstevníkovi vzniká k danému bytu pouze právo nájmu.
• Družstevník tedy není vlastníkem bytu, ale pouze jeho nájemcem.
• Při koupi družstevního bydlení si pak zájemce nekupuje samotný družstevní byt, ale kupuje si pouze tzv. družstevní podíl, tj. členství v družstvu. Družstevník tak nemůže byt prodat ani s ním jinak volně nakládat. Družstevník je případně pouze oprávněn na jiného převést svůj družstevní podíl v družstvu, s nímž je spojeno právo k nájmu takového bytu.

Bytové družstvo

Dům, ve kterém se byt nachází, je v katastru nemovitostí obvykle evidovaný jako jeden celek vlastněný družstvem, které pronajímá jednotlivé byty svým členům. Byty nejsou v katastru zapsány samostatně.

Družstevní podíl je tak otázkou interní evidence družstva a váš podíl na družstvu nebude možné nikde veřejně dohledat. To může skýtat velkou výhodu, oproti vlastnictví bytů v osobním vlastnictví, které jsou evidovány veřejně v katastru nemovitostí.

Členové družstva tak nevlastní své byty přímo, tzn. nejsou evidováni jako vlastníci bytů, ale své byty "vlastní" nepřímo tak, že mají členský podíl v družstvu, s nímž je spojeno právo na pronájem bytu. Členem družstva může být vždy jen jeden nájemník bytu, výjimkou jsou manželé. Tato podmínka často komplikuje i dědická řízení, v nichž byt v družstevním vlastnictví figuruje.

Bytové družstvo z pohledu právního

Bytové družstvo je právnickou osobou. V případě špatného hospodaření nebo platební neschopnosti družstva mohou důsledky přejít i na nájemníky (družstevníky). Družstvo za porušení svých závazků odpovídá celým svým majetkem. Jestliže na něj bude vyhlášen konkurz, dům patřící družstvu (se všemi byty) se stane součástí konkurzní podstaty, dojde ke zrušení družstva a jeho členové ztratí výsady zakotvené ve stanovách. Exekucí sice nedojde k zániku nájmů jednotlivých bytů, ale nájemníci ztratí právo podílu na majetku a nový majitel domu jim byty pak jen pronajme v souladu s ustanoveními občanského zákoníku.

Bytové družstvo má své stanovy a orgány (členská schůze, představenstvo a kontrolní komise). Rámcová právní úprava družstev včetně družstev bytových je uvedena v obchodním zákoníku a zákonu o obchodních korporacích, ale každé družstvo může ve svých stanovách práva a povinnosti svých členů odlišně specifikovat.

Členové bytového družstva

Členy družstva mohou být fyzické i právnické osoby.  Jak již bylo zmíněno výše, členem družstva může být vždy jen jeden nájemník bytu, výjimkou jsou manželé.

Jako člen máte:

• možnost prostřednictvím svého hlasu na členské schůzi ovlivňovat činnost svého družstva,
• právo nahlížet do účetních dokladů družstva,
• možnost být zvolen do orgánů družstva.
   

Jako člen byste měl vědět, že:

• budete platit nájemné, které zahrnuje poplatky za služby, fond oprav a případně splátku anuity,
• anuita se hradí v případě, že družstvo vzniklo za účelem privatizace domů a dům splácí obci nebo městské části,
• za případné prodlení ve splácení anuity jsou často sankce, někdy má družstvo ve stanovách dokonce možnost v takovém případě ,
• výše úhrad za služby a výše příspěvku do fondu oprav se v družstvu vypočítává na základě velikosti bytu - čím větší byt nájemník obývá, tím vyšší jsou poplatky,
• v družstvu budete mít obvykle jen jeden hlas, jen stanovy družstva mohou určit, že hlasovací práva odpovídají velikosti bytu,
• nejvyšším orgánem družstva je členská schůze,
• schůze je usnášeníschopná, je-li přítomna nadpoloviční většina členů družstva,
• pokud se členská schůze dohodne na prodeji bytů, vy jako nájemce - družstevník máte ze zákona výhradní právo na odkoupení "svého" bytu,
• po takovém to rozhodnutí družstva o prodeji bytů a po uhrazení závazků daného člena vůči družstvu, je realizován odprodej jednotlivých družstevních bytů do vlastnictví jejich nájemců-členů družstva, a to i téměř či zcela bezplatně.

Je možné pronajímat družstevní byt či ho prodat?