Smlouvy a platby související s koupí domu (novostavby)

Jste ve finální fázi koupě vašeho nového domu? Víte, co právě v tento moment nepodcenit? Víte, jakým 5 smlouvám budete čelit? Doporučujeme, si vždy nechat každou smlouvu zkontrolovat od advokáta. Vyvarujte se však advokátních kanceláří, které mají sjednáno pouze zákonem stanovené 3 milionové pojištění a které nemají dlouhodobou zkušenost právě s nákupem či prodejem nemovitostí! Přeci jenom, koupě domu není součástí našeho každodenního života. Budete však čelit nejen smlouvám, ale i mnohým poplatkům, jste na ně připraveni?

Při koupi nového domu se nejčastěji setkáte s pěti typy smluv:

• Rezervační smlouva.
• Smlouva o smlouvě budoucí kupní.
• Kupní smlouva.
• Smlouva o dílo.
• Smlouva o úschově finančních prostředků a listin.

Rezervační smlouva

Rezervační smlouva je listina, jejíž přesné náležitosti nejsou přesně definovány zákonem. Bývá nejčastěji uzavíraná s kupujícím v případě, že se prodej domu uskutečňuje přes prostředníka, kterým je realitní kancelář. Je tedy především iniciativou realitních kanceláři přimět kupujícího k co nejrychlejšímu podepsání rezervační smlouvy. Pokud rezervační smlouva splňuje všechny podstatné náležitosti, je pro kupujícího jistotou, že dům bude prodán skutečně jemu. Zároveň je ale dokumentem, který se zavazujete kupujícího daný dům opravdu koupit. Pro realitní kancelář je pak tato smlouva především nástrojem, jak získat svoji provizi. Jakékoliv porušení je často velmi tvrdě sankcionováno. Specifika a nástrahy rezervační smlouvy budeme probírat v následující kapitole.

Specifika a nástrahy rezervační smlouvy budeme probírat v následující kapitole.

Smlouva o budoucí smlouvě kupní

Smlouva o smlouvě budoucí kupní je uzavíraná nejčastěji v případě, že transakce není za přítomnosti realitní kanceláře. Slouží k ujištění obou stran (kupujícího i prodávajícího), že v budoucnu plánují uskutečnit koupi resp. prodej domu, nicméně v současné době to není z nějakého důvodu možné (čekání na schválení hypotéky, na skončení dědického řízení apod.). Součástí této smlouvy, kromě obsahu kupní smlouvy, bývá i zaplacení zálohy na kupní cenu a ujednání o smluvní pokutě pro případ, že by si to jedna ze stran rozmyslela. Zaplacením smluvní pokuty není dotčen případný nárok na náhradu škody (skutečné škody a ušlého zisku). Ze stejných důvodů je také vhodné upravit podmínky odstoupení od smlouvy.

Kupní smlouva

Kupní smlouva slouží k samotnému převodu nemovitosti. Kupní smlouva při převodu nemovitosti stanovuje, nejen jakou cenu a za jaký dům kupující zaplatí. Je v ní třeba dohodnout i další podmínky převodu, například kdy si obě strany nemovitost předají, jakým způsobem se zaplatí kupní cena či za jaké závady ještě odpovídá prodávající a za jaké již kupující.

Podrobné informace ke kupní smlouvě budou následně probírány v samostatné kapitole.

Smlouva o dílo

V některých případech vám developer může namísto kupní smlouvy (resp. budoucí kupní smlouvy) nabídnout smlouvu o dílo. V takové situaci byste pak nebyli v postavení kupujícího, ale objednatele, a developer v pozici zhotovitele. Ve smlouvě se zhotovitelem je pak především nezbytné co nejkonkrétněji a nejurčitěji specifikovat předmět díla i veškeré povinnosti zhotovitele, aby v budoucnu nedocházelo k pochybnostem ohledně těchto skutečností. Je tedy nutné specifikovat dílo jako celek i veškeré jeho části, které mají být zhotoveny zhotovitelem.

Vždy je tak potřeba přímo ve smlouvě či její příloze definovat položkový rozpočet i jednotlivé etapy díla, z nichž bude patrné, o jaké dílo se jedná a co vše a v jakých cenách je zhotovitel povinen k jeho provedení realizovat. V každém případě se vždy při sjednávání smlouvy o dílo soustřeďte na lhůty a termíny, ve kterých je zhotovitel povinen dokončit určenou etapu projektu či splnit jinou důležitou povinnost (např. odstranění reklamačních vad). Ve smlouvě je nezbytné, aby byla každá lhůta zcela jasně a konkrétně stanovena. Vyvarujte se neurčitých formulací, které mohou vyvolávat nejistoty ohledně sjednaných termínů.

Více o Smlouvě o dílo jste se mohli dozvědět v kapitole „Podstata koupě domu ve výstavbě“.

Smlouva o úschově finančních prostředků