Úvod do problematiky zdaňování příjmů z pronájmů nemovitých věcí

Pronájem nemovitých věcí je jedna z nejčastějších činností a zároveň zdrojem příjmů jak podnikatelů, tak nepodnikajících občanů. Je potom samozřejmé, že je tato činnost upravena platnými zákony. Hlavním zákonem (ačkoli nepsaným), je to, že pokud člověk obdrží byť jedinou korunu, musí z důvodu daňové opatrnosti zvažovat, zda (ne)musí tuto korunu zdanit.

Pronájem nemovitých věcí je jedna z nejčastějších činností a zároveň zdrojem příjmů jak podnikatelů, tak nepodnikajících občanů. Je potom samozřejmé, že je tato činnost upravena platnými zákony. Hlavním zákonem (ačkoli nepsaným), je to, že pokud člověk obdrží byť jedinou korunu, musí z důvodu daňové opatrnosti zvažovat, zda (ne)musí tuto korunu zdanit. Naším úkolem bude zmapovat jednotlivé oblasti příjmů i výdajů z pronájmů a následné přiznání těchto příjmů a výdajů a sestavení daňového přiznání. Jako všechny oblasti daní i správy daní je tato problematika jednoduchá jen zdánlivě a má řadu úskalí.

Základním zákonem, který upravuje pronájem nemovitých věcí, jejich částí apod. je nový občanský zákoník, následně na to pak daňové zákony a zákon daňový řád. Vzhledem k tomu, že v oboru pronájmů nemovitostí pohybuje velké množství peněz, nelze žádný detail pronájmů podcenit, neboť by mohl mít vážné dopady do daňové oblasti, a pokud se tento problém opakuje ročně, je potom dopad v případném ověřování daňového tvrzení správcem daně velmi drahé.

Zákon o dani z příjmů dělí příjmy fyzických osob do 5 paragrafů:

• §6 příjmy ze závislé činnosti,
• §7 příjmy z podnikání,
• §8 příjmy z kapitálového majetku,
• §9 příjmy k pronájmu věcí,
• §10 příjmy ostatní.

Předmětem našeho zájmu budou příjmy dle §7, §9 a §10. O jaký druh příjmů se bude týkat, záleží na několika faktech, které si můžeme přiblížit. Znovu upozorňuji, že v žádném případě není nic jednoznačné a záleží na posouzení všech faktů. Jedním z rozhodujících je to, zda pronajímaný majetek je nebo není zařazen do obchodního majetku daňového subjektu.

Pokud pronajímaný majetek je zařazen do obchodního majetku, pak pronájem je předmětem podnikání a tedy příjmy z tohoto pronájmu jsou předmětem příjmů dle §7 a mají vliv na daně, ale i odvody sociálního a zdravotního pojištění. Pronájem, nebo i podnájem může být podnikání, když tento pronájem je spojen s dalšími službami a tedy lze pak posuzovat činnost jako správu nemovitosti a to je už živnost.

Pokud pronajímaný majetek není zařazen do obchodního majetku, pronájem není náhodný a nájem není spojen s poskytováním dalších služeb, pak příjmy z tohoto pronájmu jsou předmětem příjmů dle §9, a mají vliv pouze na daň. Příjmy netvoří základ pro výpočet sociálního ani zdravotního pojištění.

Pokud pronajímaný majetek není zařazen do obchodního majetku a pronájem je pouze náhodný a krátkodobý, pak příjem je příjmem dle §10. Při přiznávání těchto příjmů má odlišné zákonitosti od těch ostatních, včetně možností i osvobození příjmů od daně.

To je základní rozdělení příjmů v návaznosti předmět pronájmů.