Podstata koupě domu ve výstavbě

Přemýšlíte o koupi nového domu? Řada nabízených projektů je inzerována a prodávána již ve stádiu výstavby nebo dokonce před jejím započetím. Ve většině případů se jedná o novostavby v tzv. developerských projektech, které dosud nebyly stavebně dokončeny. Zásadní odlišností od koupě již hotového, zabydleného domu je tedy především skutečnost, že v případě domu ve výstavbě si kupujete věc, která ještě nestojí nebo dokonce není ještě ani započata její stavba. V některých případech se namísto hotového domu budete spíše potýkat s nabízeným projektem a smlouvou o dílo k danému domu. Víte, co byste si měli ohlídat?

Řada nabízených projektů je inzerována a prodávána již ve stádiu výstavby nebo dokonce před jejím započetím. Ve většině případů se jedná o novostavby v tzv. developerských projektech, které dosud nebyly stavebně dokončeny.

Zásadní odlišností od koupě již hotového domu je především skutečnost, že v případě domu ve výstavbě si kupujete věc, která ještě nestojí nebo dokonce není ještě ani započata její stavba. Obecně a poněkud zjednodušeně řečeno si tak kupujete věc, která ještě neexistuje buď vůbec, nebo existuje teprve v podobě, ze které nejste schopni posoudit, zda skutečně splňuje (bude splňovat) veškeré kvalitativní i kvantitativní vlastnosti, které od takové věci požadujete.

V některých případech vám developer může namísto kupní smlouvy (resp. budoucí kupní smlouvy) nabídnout smlouvu o dílo. V takové situaci byste pak nebyli v postavení kupujícího, ale objednatele, a developer v pozici zhotovitele.

Pro dále uvedený obecný výklad však nebudeme obecně rozlišovat, zda půjde o vztah dle smlouvy kupní, smlouvy o dílo nebo na základě jakékoli smlouvy budoucí, neboť zmíněné souvislosti jsou obdobně platné a přiměřeně použitelné pro všechny výše naznačené vztahy.

Smlouva o dílo

Předmět díla

Ve smlouvě se zhotovitelem je především nezbytné co nejkonkrétněji a nejurčitěji specifikovat předmět díla i veškeré povinnosti zhotovitele, aby v budoucnu nedocházelo k pochybnostem ohledně těchto skutečností.

Je tedy nutné specifikovat dílo jako celek i veškeré jeho části, které mají být zhotoveny zhotovitelem. Vždy je tak potřeba přímo ve smlouvě či její příloze definovat položkový rozpočet i jednotlivé etapy díla, z nichž bude patrné, o jaké dílo se jedná a co vše a v jakých cenách je zhotovitel povinen k jeho provedení realizovat.

Pokud budete financovat stavbu domu, ale i koupi již hotového domu pomocí úvěru, zohledněte to ve smlouvě. Například u termínů plateb uvádějte ustanovení, že je možné je posunout o dobu nutnou k vyřízení úvěru či uvolnění peněz bankou. Banka totiž finance poskytne například až po zápisu rozestavěné stavby do katastru, což se může protáhnout i na několik měsíců.

Ve smlouvě o dílo při stavbě domu je třeba rovněž specifikovat způsob kontroly stavby majitelem nebo lépe jeho stavebním dozorem a formu, jakou je nutné požadovat úpravy, opravy či další předem nedohodnuté práce.

Termíny

V každém případě se vždy při sjednávání smlouvy o dílo soustřeďte na lhůty a termíny, ve kterých je zhotovitel povinen dokončit určenou etapu projektu či splnit jinou důležitou povinnost (např. odstranění reklamačních vad). Ve smlouvě je nezbytné, aby byla každá lhůta zcela jasně a konkrétně stanovena. Vyvarujte se neurčitých formulací, které mohou vyvolávat nejistoty ohledně sjednaných termínů.

Co dále je třeba vědět?